Hvad skal du undersøge?
Ved huskøb bør du især undersøge husets tag, om der er fugt i kælder og krybekælder, kloak og dræn, installationer, vinduer og facade. Derudover skal man tjekke papirerne på ejendommen: tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke, BBR og servitutter.
Undersøg også, hvilke vedligeholdelsesopgaver der venter de næste 5-10 år. Tilstandsrapporten er et godt udgangspunkt, men den beskriver ikke altid alle boligens fejl, eller hvad en skade betyder for din økonomi. Her får du en prioriteret gennemgang, du kan bruge til forhandlingen.
Start med papirerne
Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke
Tilstandsrapporten beskriver synlige forhold og skader. Elinstallationsrapporten vurderer de synlige elinstallationer. Energimærket viser forventet energiforbrug og forslag til forbedringer. Læs rapporterne fra start til slut og læg mærke til de bygningsdele, der ikke har været tilgængelige, rum der ikke er besigtiget, punkterede ruder samt svar fra sælger omkring tidligere skader. Dette fremgår nederst i rapporten.
Læs mere om, hvad en beskikket byggesagkyndig gennemgår, når tilstandsrapporten udarbejdes.
BBR, lokalplan og servitutter
Tjek, at BBR stemmer med virkeligheden. Er en etage f.eks. indrettet til beboelse uden at være godkendt, kan det give dig problemer senere. Lokalplaner og servitutter kan begrænse tilbygning, loftsudnyttelse og solceller. Juridiske forhold hører under en advokat.
Det, du selv kan se, og det, der kræver en fagperson
Det, du selv kan undersøge under fremvisningen
- Tag og loft: løse tagsten, mos og vandskjolder i loftet.
- Terræn: skråner jorden væk fra huset?
- Vægge og lofter: misfarvninger, skallende maling og fugtpletter – især ved badeværelse og i kælder.
- Badeværelse: revnede fliser, manglende fuger og mørke fuger.
- Vinduer og døre: binder de, og er fuger og karme intakte?
- Lugt: indelukket eller muggen lugt kan pege på fugt.
Det, der kræver en fagperson
- Er en revne kosmetisk eller tegn på bevægelse i konstruktionen?
- Hvor længe holder taget realistisk, og er undertaget i orden?
- Er mørke plamager fugt eller dårligt håndværk.
- Skyldes fugt i kælderen manglende dræn eller en anden årsag?
- Kloakkens stand (kameraundersøgelse), el og VVS.
- Kuldebroer og isoleringsproblemer, hvor termografering kan være et supplement.
Fugt, skimmelsvamp og indeklima
Fugt er et af de forhold, der oftest udvikler sig til dyre skader. Se efter pletter, skallende puds og misfarvninger og vær særligt opmærksom i kælder, krybekælder og vådrum. Mistænker du fugt, bør årsagen undersøges, før du binder dig.
Læs mere om skimmelsvamp og uvildig rådgivning eller hvordan du opdager skimmelsvamp.
“Fugtproblemer kan gemme sig bag nymalede vægge, nye gulve eller paneler. Derfor er det vigtigt ikke kun at se på husets ydre, men også at undersøge, hvad der gemmer sig under overfladen. Selv små tegn på fugt bør undersøges, så du undgår uventede problemer og udgifter efter købet.”
Yunus Polat
CEO og byggesagkyndig, MP Byggesagkyndig
Tag, facade, fundament og vinduer
Taget er ofte husets største enkeltudgift. Restlevetiden i tilstandsrapporten er et skøn og kan være både kortere og længere end i virkeligheden. Tjek også selv undertag og loft samt sokkel og facade for revner og utætheder. Revner kan være harmløse svindrevner eller tegn på bevægelser, hvilket en fagperson skal vurdere.
Er taget højt eller svært at komme til, kan en droneinspektion give et dokumenteret overblik over tagflader, skorsten og facade, uden at der nødvendigvis skal opstilles stillads eller lift.
El, VVS, varme, kloak og dræn
- Varme: Tjek varmekilde, alder og de årlige driftsudgifter.
- El og VVS: Elinstallationsrapporten er et godt udgangspunkt. En byggeteknisk gennemgang er ikke en autoriseret el- eller VVS-gennemgang, men kan pege på synlige tegn, der bør undersøges nærmere.
- Kloak og dræn: Ældre kloakker og brønde kan være nedslidte, og kloakken tjekkes sjældent ved huskøb. Overvej en kameraundersøgelse og tjek, om der er planer om separatkloakering eller risiko for oversvømmelse.
Hvad betyder skaderne for din økonomi?
Tabellen viser, hvilke konsekvenser typiske problemer kan få, og hvad du bør undersøge. Omkostningerne varierer meget efter husets størrelse, adgangsforhold og løsning – så få altid et konkret tilbud.
Typisk problem | Mulig konsekvens | Hvad bør køber undersøge? |
Gammelt eller utæt tag | Reparation eller udskiftning | Alder, undertag, vandskjolder og rapportens restlevetid |
Fugt i kælderen | Fugtsikring, evt. omfangsdræn | Fugtårsag, tidligere problemer, terræn og dræn |
Gammel kloak og gamle brønde | Reparation eller udskiftning | Alder, kameraundersøgelse, planer om separatkloakering |
Forurenet grund | Rensning | Oplysninger i salgsmateriale og offentlige registre, forsikringsdækning |
Gamle elinstallationer | Opdatering af installationer | Elinstallationsrapport og elektrikervurdering |
Dyr opvarmning | Højere driftsudgift | Faktiske varmeudgifter og lokale priser |
Spørgsmål til sælger og ejendomsmægler
- Hvornår er tag, vinduer og facade senest renoveret, og findes der dokumentation?
- Har der været fugt, vandskade eller skimmelsvamp? Hvordan er det udbedret?
- Er om- eller tilbygninger udført med byggetilladelse?
- Findes der kloak- og drænplaner, eller er der foretaget en kameraundersøgelse?
- Hvad har varme og vand kostet de seneste år?
- Har huset været ramt af oversvømmelse eller opstuvning?
Skjulte fejl og mangler. Tilstandsrapporten er ikke nok.
Tilstandsrapporten er standardiseret. Den fortæller, hvad der er registreret, men ikke altid hvad det betyder for dig. En byggeteknisk gennemgang er personlig rådgivning, hvor den byggesagkyndige gennemgår boligen med dig og forklarer fejl og mangler samt mulige udgifter. Hos MP Byggesagkyndig tager en gennemgang typisk 1-3 timer og en rapport kan tilkøbes. Formålet med en byggeteknisk gennemgang er at give dig det bedst mulige indblik i boligens tilstand, så du kan træffe en velovervejet beslutning. Dog er det vigtigt at være opmærksom på, at visse forhold kan være skjulte eller utilgængelige og derfor ikke mulige at vurdere ved gennemgangen.
Er du i tvivl om husets tilstand? Med en byggeteknisk gennemgang kan du få en faglig vurdering af fejl og mangler samt mulige vedligeholdelsesudgifter, inden du træffer din beslutning.
Prisforhandling ved huskøb. Sådan bruger du fejl og mangler.
Når du har overblik over rapporter og fund, kan du bruge dem i dialogen med sælger. Dokumentér forholdene, få udgifterne vurderet og afklar, om pris, udbedring før overtagelse eller en anden aftale giver mening. Det giver et mere konkret grundlag end en mavefornemmelse. Der er ingen garanti for et prisnedslag, og spørgsmål om købsaftale og finansiering hører under advokat og bank.
Er du førstegangskøber?
Hvis det er dit første huskøb, kan du holde fast i tre ting: læs alle dokumenter, brug oversigten over de vigtigste punkter til fremvisningen og få en uvildig vurdering fra en byggesagkyndig, hvis noget ser usikkert ud. Opret en buffer til uforudsete udgifter.
Hvornår er det relevant at få en byggesagkyndig med?
Det er særligt relevant, hvis huset er ældre, tilstandsrapporten har mange bemærkninger, du ser tegn på fugt eller revner, eller du planlægger ombygning. MP Byggesagkyndig tilbyder køberrådgivning ved huskøb og boligtjek. Se prisen i prisberegneren.